不動産を相続したというご相談。
何がいいのかな?

不動産を相続したという相談

~マンションで一人で住んでいた父が他界した。もう住む人もいないし、不動産を売ろうかな?~

当社に相談にいらっしゃったとき、相談者の方は、売ったらいくらになるんだろ??
相続税とかいるのかな??などなどいくつか漠然とした疑問を持っていらっしゃいました。

単純なご相談にように思うのですが、実は、そんなに単純なものではないかもしれません。

以下事例なので、数字を入れてみます。
査定の結果、仮に、このマンションが相場で言うと2000万円で売れるものとします。

①相続税がかかるかどうかについて

相続税には控除の制度があります。
控除というのはその部分は相続税はかかりませんよって、部分のことです。
今の日本では、

   3000万円+600万円×法定相続人の数

が控除されることになっています。

相続税の対象って、相続した不動産以外に預貯金があったり、有価証券があったり、生命保険があったりいろいろです。
そして、それぞれ、いくらで評価されるかという問題もあります。

不動産の評価については、路線価というものや固定資産税評価というものを利用して評価していくことになりますが、
通常は実際の売却額より上になることはありません。たいだい半分とかそれ以下になることが多いので、
仮に査定が2000万円なら、評価としては1000万円くらいになるのかな?と思います。
あと、マンションと言えども土地の部分があるので、絶対とは言えませんが、おそらく小規模宅地の特例というのが使えます。
土地部分については、評価が20%になります。残念ながら建物については評価が下がらないです。
とはいえ、きっと600万円とかまで評価自体が下がります。
そこら辺の具体的な計算は案件ごとに事務所なり税理士なりに確認する必要があります。

つまり、この事例でいえば、相続税の評価としては、マンションが600万円になったとして、
マンションの相続だけでは、相続税はかからない、ということになります。

ただ、有価証券や預貯金があればそれは別の話です。
そのあたりも足して、控除額を上回れば相続税が発生してきます。

②2000万円で売るのがいいかどうか。

これは、けっこう価値判断になると思います。
例えば、相続人が複数いて、誰かが売りたいとか、誰かが売りたくないとか話がまとまらなければ売るのは難しいです。
もちろん、例えば、二分の一などの共有持ち分を売ることも理論上も実際上も可能ですが、でも、やっぱり安く買いたたかれます。
二分の一を2000万の二分の一の1000万では売れない、ということです。

ですので、売る場合は、みなさんで売ると決める必要があります。
そのうえで、売ったお金のやりとりという形になります、
売るうえでは、相続人の名義にしておかなければらないので、相続登記はしておくべきでしょうね。

ただ、このあたりももっと研究の余地があるのかもしれません。

でも、ここで、考えてください。
ほんとに売るのがいいかどうか?

もし売らずに貸せば、毎月10万の家賃が入ってくるかもしれません。
もし、相続人が既に年金受給者であれば、それはありがたい話ですよね。
でも、貸すにしてもリフォームが必要かもしれません。
そのあたりは、利回りという考え方になってくるかもしれません。
例えば、リフォーム300万円いれて、毎月10万でしたら、いいかもしれませんが、
貸しても4万円のところに600万円リフォーム入れたりするのは本末転倒かもしれません。

売るにしてもタイミングもあります。
今は全体的には不動産は相場が高めの水準です。
ですが、今なおさらに上がっている地域もありますし、下がっている地域もあるかもしれません。
今売るのがいいかどうか、、、それは難しい問題です。将来のことは誰にもわからないのです。

こういうお金の問題もさることながら、そのマンションへの思い入れとか、将来使う可能性とか、色々考えながら納得できる方法を考える必要があります。

③売った場合の税金について

仮に2000万円で売ったとします。
でも、じつは、これリーマンショックで相場が下がっているときに1500万円で買ったマンションだったとします。
すると、単純に
   2000万円‐1500万円=500万円
お金が増えています。
もちろん、仲介手数料や登記費用などは、除いて考えるのですが、それでも、
   350万円
は増えた、ということはよくある話です。
すると、この350万円に対して、譲渡所得税がかかってきます。
これにどう対応すべきかは、、、コチラ

まとめ
今回は、考え方とか、発生するかもしれない税金のことについて書きました。
でも、一番大切なのは、相談に来られた方や亡くなられた方のご意向だと思います。
そのあたりで、一番納得いく方法で不動産を活かしてあげてもらいたいです。
そのために、持てる知識をフル活用するのが、これからの不動産業社ではないでしょうか?

いつでも、ご相談お待ちしております。

 

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