任意売却のご相談

(相談内容)
親が自宅を持っています。
今から20年ほどまえにローンで購入しました。
その際、父が債務者、私と私の兄弟が連帯保証人になりました。
これまで、なんとか住宅ローンを父が払ってきました。
私も多少は援助していました。
しかし、父が高齢で仕事ができなくなり、私自身事業の失敗で、今は自己破産を検討している状態です。
自己破産に先立ち、連帯保証人に入っている父の住宅ローンだけでも、なんとかなりませんか?

(対応)
これは、けっこう大変です。
さぁ、どうしましょうかね。

この方の場合、実は住宅ローン以外にも抵当権がついていたので、さらに状況はややこしいです。

どう解決するかという筋の中で、お父様が高齢だということは重要な要素です。
もしかすると、お亡くなりになるかも??というところです。

なくなれば団信でローンなくなりますよね。
団信でローンなくなって、そのまま相続財産として売却できれば、それはそれで自己破産回避の可能性があります。
いいのか、悪いのか、、、というところですが、これが現実です。
ちなみに、団信の商品によっては、連帯保証人がご存命の場合は、保険金が下りないという商品もあるように聞いています。
慎重な確認が必要です。

民法の通常の考え方で言えば、
主債務者がなくなる→団体信用生命保険で主債務相当額の保険金が下りて弁済→弁済により主債務の消滅→連帯債務がなくなる
となるはずなんですけどね。

で、ここからが本論ですが、お父様がなくならないとして、どうするか?
住宅ローンの抵当権実行を待つのも一つです。

ちなみに、この方の場合、査定結果では、競売しても、市場価格で売っても、全額弁済できる状況ではないんです。

抵当権実行されて、ローン残高が減って、それでも、お父様や連帯保証人にはまだ請求がいくことになります。
もちろん、抵当権実行の際に、金融機関などと話し合って、残債の支払いの方法の相談になっていくのかもしれません。
それはそれで一つの出口です。
ただ、この連帯保証人の方は、破産予定なので、破産すれば、残債は払わなくてもよくなると思います。
これでは、、、何も残らない。

本件のポイントは、どうやってお金を残すかです。

そのために、不動産業社としてできることはそんなに多くはないかもしれませんが、たとえ、数万円でも数十万円でも残してあげたいものです。
そのためには、、、任意売却しかないです。
任意売却といっても無敵とかではなくて、できることできないこと、、、色々あります。

色々ある内容は、、、聞いてくれれば答えます(笑

でも、違法なこととかリスク有りすぎることはできません。
うまいことやるってのはあるかもしれませんけどね。

あと、連帯保証人か連帯債務者か、他にも債務があるのかどうか、破産を前提とするのかどうか、、、などなどでやり方がかわってきます。
個別具体的な状況でできることも変わってくるので、気を付けてください。

いずれにしろ、自己破産の関係する任意売却案件の場合は、任意売却のタイミングと破産のタイミングを合わせることで、少しでも有利にすすめるべきです。
したがって、自己破産を担当する弁護士等の方と、不動産業社はきっちり連携しなければなりません。

そもそも任意売却する場合、謄本に記載のある債権者全てと話をつけておく必要があります。
が、その話をつけるタイミング一つとっても、ちょっと悩ましいこともあるのです。

債務の状況(抵当権や差押えの状況を含む)、売却した場合の物件価格、を考えて落としどころを見つけるしかないですね。

少なくとも、任意売却というやり方は、債権者にとっては「競売するよりはマシ」という状況でなければ協力してくれません。
また、二番抵当権者とか、後順位で差し押さえした債権者がいる場合、その人たちの出方も問題になりますよね。

簡単な任意売却もありますが、そんなに簡単ではないよねってことも多いのが任意売却です。

 

 

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